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上海325楼市新政满月调查房价仍坚挺

日期:2018-7-21(原创文章,禁止转载)

宝山区顾北路房产中介一条街,几乎看不到购房者《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第18期)

上海楼市“3·25新政”转眼已满月,春节后一度喧嚣沸腾的房价话题渐渐进入“冰河期”。

五一小长假,带着“上海房价究竟跌了没”的问题,《中国经济周刊》记者走访多地深入调查发现,“3·25新政”颁布后,就新推楼盘而言,不论是4万/平米以下的低端住宅,4万~8万/平米的中端住宅,还是8万/平米以上的豪宅,前来看房的客户均锐减,持币观望成为主流态度,但价格仍然坚挺。

新楼盘成交量下跌一半以上 ,

看房客也锐减

《中国经济周刊》记者通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现,上海“3·25新政”颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中,单价不足4万/平米的公寓项目,3月28日—4月3日与3月21日—3月27日相比,呈现断崖式下跌:限购前4周周均成交达到32.75万平米;限购后仅有15.25万平米,下跌幅度53.44%。

单价4万~8万/平米的中端项目更是惨烈,限购前4周周均成交8.8万平米,限购后只有怎么治疗癫痫效果才能达到最佳3万平米,下跌幅度达到了66%;类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上,受限购政策及项目推盘策略改变的影响,限购前4周周均成交2.2万平米,限购后仅0.73万平米,下跌幅度深达67%。换言之,这种成交“腰斩”的情况几乎覆盖了沪上不同价格梯队的新楼盘。

不仅成交量跌去一半以上,多个新盘的售楼处甚至出现了“乏人问津”的冷落景象。

“目前大部分客户认为后期房价会持平或巴彦淖尔癫痫医院哪家最好者略微下跌,所以春节后那种‘抢房’的情况不复存在,刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态,我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望,但这种情况还不算多见。”一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》记者坦言。

据记者了解,外环外公寓项目多数针对刚需市场,而在“3·25新政”以后前去咨询的客户中,不满足“连续社保缴足5年”条件的客户占到了三成左右,成为成交量最大的“杀手”。

除了刚需项目外,“金字塔”结构顶端的豪宅市场也在“3·25新政”之后门庭冷落。其中,位于“新静安”板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来人量下降40%,位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉,这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击,数据显示,在市区高端公寓的业主中,二套房比例占到了50%~60%。

相对受冲击较小的还是“鱼肚”部分,单价4万~8万/平米的中端楼盘中,莱蒙中央公寓来人量下降30%,万科翡翠公园来人量减少20%,紫竹半岛来人量减少40%,尚海郦景来人量减少30%,新政执行后相对平稳。

新政后房价仍坚挺,

万科一楼盘还涨了2000多元/平米

不过,成交量“腰斩”似乎并没有撼动开发商力撑房价的决心。位于中环的万科翡翠公园属于房价的第二梯队,在新政颁布后的第二天开盘,客户经理苏丽告诉《中癫痫患者妊娠期应注意些什么国经济周刊》记者,不仅楼盘不会降价,从开盘初至今单价已经涨了2000多元,“之前开盘的时候是6.4万/平米,现在售价6.6万/平米,我从2010年开始做房地产,经过了两次房地产调控,但我们这个板块的房价已经从2008年的2万多涨到了现在的6万多。”

据苏丽介绍,目前新推的楼盘已经所剩无几。“我们整个项目是30万平米的体量,分六期来开发,一到四期已经售完,现在卖的是五期,一种是125平米的,一种是150平米的,6、7、8号楼是125平米的,只有大概一楼还剩4套房子,15、18号楼的房子是150平米的,大概还有20套房子,其他就没房子了,我们是3月26日开盘,125平米的总共有140多套房子,当天的去化率就在80%左右。”

“我们是故意到新政第二天才开盘的,因为之前认筹的客户太多,开出来140多套房子,认筹差不多接近300个人,新政后很多被限制了,没有买房,所以我们也没有成为‘日光盘’。”苏丽告诉《中国经济周刊》记者。在125平米的样板房里,记者所待的一个多小时内,有五六位前来看房的意向购房者。

受限购影响最明显的外环外新盘中,记者注意到,开盘价格也依然比较坚挺。以奉贤金汇的天和前滩时代为例,开盘当天原计划推出216套,后减少了72套,当天成交套数是110套,成交率80%,之前报价2.1万/平米,实际成交均价是2.04万/平米。

同属天和旗下的天和尚上海原计划推出376套,后减少为288套,实际成交260套,成交率达到90%,之前报价1.9万/平米,实际成交均价1.84万/平米。在观察人士眼中,开发商心态比较平静,小幅调价后平稳出货,并且倾向后续立即加推。

值得一提的是,即使是成交惨淡的中高端住宅项目也并没有因此降价出售。位于闵行吴泾的紫竹半岛开盘推出60套,当天成交仅20套,之前报价4万~4.2万元/平米,实际成交均价也达到了4.1万元/平米。据上述咨询公司系统数据显示,单价4衢州儿童癫痫医院万以下公寓市场均价保持在2.2-2.4万/平米,单价4万~8万住宅项目均价5万~5.5万/平米,单价8万以上豪宅均价维持在高位10万~10.5万/平米,与“3·25新政”前相比变化还不明显。

五一小长假前的最后一个交易日,宝山交易中心人潮涌动 《中国经济周刊》记者 劳佳迪 摄

房产交易中心仍排长队,

大多数是新政前买房

与售楼处的门可罗雀形成鲜明对比的是房产交易中心,它正在努力消化着“3·25新政”颁布前的火爆交易。4月29日,也就是五一小长假前的最后一个工作日,记者来到宝山区房地产交易中心。春节过后,它曾经因为一张排队到主干道上堵塞交通的照片而走红网路。

9点半刚过,交易中心五楼的缴税大厅就已经人潮涌动,大厅四周的盆景被人群挤得变了形。“我们特地赶在五一前来办手续,因为五一以后要营改增,虽然对我们没有什么实际影响,但是刚刚经历过‘3·25新政’,怕政策还有什么风吹草动,还是早点办比较安心。”在记者采访过程中,像王先生夫妇这样的心态非常多见。一个半月前,他们以3万/平米的价格卖掉了自己位于宝山罗店的“普通住宅”,用以置换同板块的“非普通住宅”,如今只剩下买房手续中的最后一步:过户。

在被问及担不担心在新政前夕高位买房时,王先生表现得心情愉悦,“新政以后我们的非普通住宅就要七成首付,反而买不起了,况且现在交易中心一天内可以办完缴税、过户两件事,我们上次来办审税手续时,从一楼电梯那里就开始排队,光上电梯就等了一个小时,现在效率肯定高了。”

而在四楼的信息查询窗口,排起的队伍也已经随着墙角一路延伸,构成了一个尾部翘起的大写“L”形。据记者观察,随着时间推移,人数还在不断增长。在领号区及交易中心预检大厅门前排起的长队一眼望不到尽头,记者从队首走到队尾,花费了半分钟的时间。

下午3点半,《中国经济周刊》记者又来到闵行区房地产交易中心,这里在春节后也曾因为6点就开始排队而登上媒体头版。记者在现场看到,前来办理过户手续的用户基本将二楼的座位坐满,人潮比新政以前有所退潮。下午刚4点,交易中心一层,办理审税的人群只能将区域内的空位填充一半。多位中介业务员告诉记者,当天的任务已经完成。而最近二手房交易中,价格基本不变,观望态度明显加强成为中介共识。

鸿如中介吴先生告诉记者,这批前来办理手续的购房者基本都是“3·25新政”前交易的客户,整个流程覆盖的周期恰好赶上五一。

(钱威丞对此文亦有贡献)

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